Ai găsit terenul sau apartamentul perfect și ești gata să semnezi. Dar înainte de orice, există un singur document care îți spune adevărul despre imobil: extrasul de carte funciară.
Nu e vorba doar de o formalitate. Extrasul CF este singura sursă oficială care confirmă cine e proprietarul real, dacă imobilul e liber de datorii și dacă nu există vreo surpriză care te-ar putea costa zeci de mii de euro după cumpărare.
În acest ghid îți arăt, pas cu pas, ce să cauți în fiecare secțiune a extrasului — și ce semnale de alarmă trebuie să te facă să te oprești.
Ce este extrasul de carte funciară, pe scurt
Extrasul de carte funciară (extras CF) este un document oficial emis de ANCPI care arată situația juridică actuală a unui imobil: cine e proprietar, ce suprafață are, ce drepturi și sarcini sunt înscrise.
Există două tipuri principale:
Extras pentru informare — reflectă situația juridică la momentul emiterii. Poate fi obținut de oricine, nu doar de proprietar. Acesta e cel pe care îl comanzi tu ca potențial cumpărător.
Extras pentru autentificare — cerut de notar înainte de semnarea contractului de vânzare. Blochează cartea funciară timp de 10 zile lucrătoare pentru a preveni înscrieri noi în perioada tranzacției.
Ca și cumpărător, primul pas e să obții un extras pentru informare. Costă 59 RON pe extrasul.ro și îl primești pe email în maximum 10 minute — fără cont ANCPI, fără ROeID, fără birocrație.
Structura extrasului: cele 3 părți pe care trebuie să le înțelegi
Fiecare extras de carte funciară are trei secțiuni distincte. Le vei vedea marcate ca Partea I, Partea a II-a și Partea a III-a. Fiecare îți spune altceva — și fiecare poate ascunde probleme diferite.
Partea I — Descrierea imobilului
Aici găsești datele tehnice ale proprietății:
Numărul cadastral — identificatorul unic al imobilului în sistemul ANCPI
Suprafața — suprafața din acte (înscrisă în CF) și, uneori, suprafața măsurată
Adresa / amplasamentul
Categoria de folosință — teren arabil, curți-construcții, pădure etc.
Construcțiile — dacă pe teren există construcții înscrise
La ce să fii atent:
Suprafața din CF nu coincide cu suprafața reală. Dacă vânzătorul spune „500 mp" dar în CF scrie 420 mp, diferența poate însemna probleme: fie terenul nu a fost măsurat corect, fie o parte nu e intabulată. Cere explicații și, dacă e cazul, o măsurătoare cadastrală actualizată înainte de a plăti.
Construcții neintabulate. Dacă pe teren există o casă dar în Partea I nu apare nicio construcție, aceasta nu e înscrisă oficial. Asta înseamnă că nu ai garanție juridică asupra ei și pot apărea probleme la bancă, la asigurare sau la revânzare.
Categoria de folosință „pădure" sau „extravilan". Dacă vrei să construiești pe un teren arabil extravilan, verifică dacă e posibil — nu orice teren se poate construi fără schimbarea categoriei de folosință sau fără PUZ aprobat.
Partea a II-a — Proprietarul și drepturile reale
Aceasta e secțiunea în care afli cine este proprietarul real al imobilului și cum a dobândit proprietatea.
Numele proprietarului / proprietarilor — și cotele de proprietate, dacă sunt mai mulți
Actul de dobândire — contract de vânzare, certificat de moștenitor, donație, hotărâre judecătorească etc.
Dreptul de proprietate — de regulă „drept de proprietate", dar poate fi și „drept de folosință", „drept de superficie" etc.
La ce să fii atent:
Vânzătorul nu e proprietarul din CF. Dacă persoana care îți vinde imobilul nu apare în Partea a II-a, oprește totul. Fie nu s-a finalizat succesiunea, fie actul nu a fost intabulat, fie e un intermediar fără mandat. Niciun notar serios nu va autentifica vânzarea în această situație.
Mai mulți coproprietari. Dacă sunt 3 frați cu câte 1/3, toți trebuie să fie de acord cu vânzarea. Unul singur nu poate vinde întregul imobil — doar cota lui, ceea ce e rareori ce vrei tu ca și cumpărător.
Proprietate dobândită prin moștenire fără intabulare. Certificatul de moștenitor există, dar dreptul nu e înscris în CF. Asta trebuie rezolvat de vânzător înainte de tranzacție, nu de tine.
„Drept de folosință" în loc de „drept de proprietate". Diferența e fundamentală. Dreptul de folosință (de exemplu pe terenurile atribuite conform Legii 15/2003 sau Legii 18/1991) nu e același lucru cu proprietatea deplină. Verifică exact ce cumperi.
Partea a III-a — Sarcini, ipoteci și notări
Aceasta e secțiunea critică pe care mulți cumpărători o ignoră. Aici se înscriu:
Ipotecile — dacă imobilul e garantie pentru un credit bancar
Interdicțiile de înstrăinare — dacă proprietarul are interdicție să vândă (de exemplu, impusă de bancă sau de instanță)
Litigiile — dacă există procese pe rol legate de imobil
Servituțile — drept de trecere în favoarea vecinilor, servitute de vedere etc.
Dreptul de preempțiune — dacă altcineva are dreptul de a cumpăra înaintea ta
Somațiile, sechestrele, urmăririle — dacă imobilul e urmărit silit
La ce să fii atent:
Ipotecă activă. Dacă apare o ipotecă în favoarea unei bănci, imobilul e gajat pentru un credit. Nu e neapărat un blocaj — multe tranzacții implică radierea ipotecii din prețul de vânzare — dar trebuie gestionat corect prin notar. Important: suma rămasă de plată la bancă trebuie să fie mai mică decât prețul de vânzare, altfel vânzătorul nu poate radia ipoteca.
Interdicție de înstrăinare, grevare sau închiriere. Dacă vezi această notare, vânzătorul nu poate vinde legal până nu se ridică interdicția. Nu semna nimic, nici antecontract, până nu se rezolvă.
Notarea unui litigiu. Dacă în Partea a III-a apare „acțiune în revendicare", „acțiune în anulare", „contestație" sau orice referire la un dosar de instanță, imobilul e contestat juridic. Riscul e că poți cumpăra ceva ce altcineva revendică. Evită sau consultă un avocat specializat.
Sechestru asigurător sau urmărire silită. Imobilul e în curs de executare. Nu cumpăra.
Servitute de trecere. Nu e neapărat un motiv de renunțare, dar trebuie să știi — vecinul are dreptul legal să treacă prin curte sau teren. Verifică amplasamentul servituții pe planul cadastral.
Checklist rapid: 10 verificări înainte de a plăti avansul
Folosește această listă ca un filtru rapid. Dacă oricare punct e „nu" sau „nu știu", oprește-te și clarifică înainte de a avansa:
Vânzătorul din contract = proprietarul din Partea a II-a a CF?
Dreptul înscris e „drept de proprietate" (nu folosință, superficie etc.)?
Suprafața din CF corespunde cu cea declarată de vânzător?
Construcțiile de pe teren sunt intabulate în Partea I?
Nu există ipotecă activă (sau există, dar vânzătorul a confirmat mecanismul de radiere)?
Nu există interdicție de înstrăinare?
Nu există litigii notate?
Nu există sechestru sau urmărire silită?
Dacă sunt mai mulți coproprietari, toți sunt de acord cu vânzarea?
Extrasul CF e recent (nu mai vechi de 30 de zile)?
Greșeli frecvente ale cumpărătorilor
„Vânzătorul mi-a arătat actele, deci e totul în regulă." Actele pe care ți le arată vânzătorul pot fi vechi de ani de zile. Între timp, au putut apărea ipoteci, litigii sau interdicții. Singura sursă de adevăr actualizată e extrasul de carte funciară proaspăt emis — nu cel „de la notar de acum 3 ani".
„Agentul imobiliar a verificat." Agenții imobiliari sunt motivați să închidă tranzacția, nu să te protejeze. Unii sunt excelenți, dar verificarea CF o faci tu personal — sau o ceri de la un specialist independent.
„Am plătit avansul, sigur se rezolvă." Dacă ai plătit un avans fără să verifici CF și apoi descoperi o ipotecă sau un litigiu, recuperarea banilor depinde de ce scrie în antecontract. Fără clauze de protecție, poți pierde avansul.
„E teren, nu apartament, deci nu are carte funciară." Orice imobil din România — teren, casă, apartament, garsoniera — poate avea carte funciară. Dacă terenul „nu are CF", asta e un semnal de alarmă: fie nu e intabulat, fie proprietatea nu e clară.
De ce contează un extras CF actualizat (nu unul vechi)
Cartea funciară se modifică în timp real. O ipotecă poate fi înscrisă azi, un litigiu notat mâine. Un extras de acum 6 luni nu reflectă situația actuală.
De aceea, verifică mereu cu un extras proaspăt — emis cu maximum câteva zile înainte de semnarea oricărui document (antecontract sau contract final). La notar, oricum se va cere extras pentru autentificare, dar tu vrei să știi situația înainte de a ajunge acolo — înainte de a negocia, înainte de a plăti vreun avans.
Când trebuie să ceri extras CF (momente cheie)
Înainte de vizionare — dacă investiția e mare, cere extrasul înainte de a pierde timp cu vizionări. 59 RON te pot scuti de drumuri inutile.
Înainte de a semna antecontractul — acesta e momentul critic. Odată ce semnezi și plătești avans, ieșirea e costisitoare.
Înainte de a aplica la credit ipotecar — banca va verifica oricum, dar dacă tu descoperi probleme la acest pas, ai pierdut deja timp și bani cu evaluarea.
La orice negociere de preț — un extras CF cu sarcini îți dă un argument concret de negociere.
Cum obții extrasul CF dacă nu ești proprietar
Platforma oficială MyEterra (lansată în iunie 2025) oferă extrase gratuite, dar doar pentru proprietarii înscriși și necesită autentificare cu ROeID.
Dacă verifici un imobil pe care vrei să-l cumperi, nu ești proprietar — deci MyEterra nu e o opțiune pentru tine.
Poți obține extrasul prin:
OCPI (la ghișeu) — mergi fizic la Oficiul de Cadastru, depui cerere, aștepți. Durează ore sau zile.
ePay ANCPI (online) — 20 RON, dar necesită cont, verificare identitate, navigare pe o platformă complicată.
extrasul.ro — 59 RON, fără cont, fără ROeID, completezi un formular de 3 minute și primești extrasul pe email în maximum 10 minute. Un specialist verifică cererea ta înainte de trimitere, ceea ce reduce riscul de erori (număr CF greșit, localitate incorectă).
Rezumat
Extrasul de carte funciară nu e o formalitate — e singura ta protecție reală înainte de a investi într-un imobil. Verifică Partea I (descriere), Partea a II-a (proprietar), Partea a III-a (sarcini) și nu semna nimic până nu ai un extras proaspăt în mână.
59 RON și 10 minute te pot scuti de pierderi de mii de euro. Asta e cea mai ieftină „asigurare" pe care o poți face ca și cumpărător.